Als je een appartementsrecht koopt wordt je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Het is dus belangrijk een aantal dingen over die vereniging te weten: hoe zit de vereniging in elkaar, hoe gaat de besluitvorming, hoe worden kosten verdeeld en dergelijke. Dat soort informatie staat in de splitsingsakte. Daarnaast is er vaak nog een Huishoudelijk Reglement. Andere relevante stukken waaruit blijkt hoe de vereniging functioneert zijn jaarstukken, notulen van de Algemene Ledenvergadering en een Meerjaren Onderhoudsprogramma. Met deze stukken in de hand vallen veel belangrijke vragen te beantwoorden die hieronder aan de orde komen.

Een appartement kan er leuk uitzien, maar het is belangrijk te weten wat je precies koopt. In de splitsingsakte (met bijbehorende splitsingstekening) staat beschreven wat het appartementsrecht precies omvat en wat er wel en niet bij hoort (bijvoorbeeld een berging, parkeerplaats). Vaak zijn bergingen en parkeerplaatsen aparte appartementsrechten die niet bij een bepaalde woning horen. Soms blijkt dat je een berging hebt bezichtigd die volgens de splitsingsakte bij een ander appartement hoort, wat tot allerlei vervelende verwikkelingen kan leiden als een van de mede VvE-leden zijn berging terug wil hebben.

Net als bij andere woningen en gebouwen geldt ook voor appartementen dat de gebruiksmogelijkheden beperkt kunnen worden door overheidsregelingen zoals het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening. Daarnaast geldt ook wat er over het gebruik is opgenomen in de splitsingsakte. In bestemmingsplannen staat wat de bestemming is van een pand, soms per verdieping nader omschreven. Verder bevatten veel splitsingsaktes de bepaling dat het gebruik in overeenstemming moet zijn met de geldende overheidsvoorschriften, zodat ook de VvE zich hier op kan beroepen. Daarnaast staat voor ieder appartement in de splitsingsakte opgenomen waarvoor het mag worden gebruikt. Die bestemming geldt naast de publiekrechtelijke bestemming en kan beperkter zijn. Zeker bij wat oudere gebouwen waar je een appartement voor iets anders wilt gebruiken dan waarvoor het gebouwd is valt aan te bevelen de bestemming goed uit te zoeken.

Als je een appartement koopt is dat eigenlijk het recht om een bepaald deel van een gebouw te gebruiken. De echte eigenaar is de VvE, waarvan je verplicht lid bent. Je bent ook verantwoordelijk voor het in de splitsingsakte genoemde deel van de kosten die de VvE maakt of moet maken om het gebouw te onderhouden. Als je op de begane grond woont moet je dus ook bijdragen aan de kosten van reparaties aan het dak of de raamkozijnen van de bovenliggende verdieping. Als het gebouw in slechte staat verkeert is de kans dus groot dat er onaangename verrassingen in het verschiet liggen.

Met het kopen van een appartement koop je een aandeel in een VvE, wat betekent dat je behalve het appartement ook de problemen van de VvE er bij koopt, in de vorm van achterstallig onderhoud of niet betalende leden. Voor je woongenot is het erg belangrijk of de VvE wel of niet goed functioneert. Het is daarom belangrijk in ieder geval te controleren of de VvE actief is, financieel gezond en of voldoende gereserveerd is voor groot onderhoud. Dit blijkt uit de jaarstukken van de VvE, notulen van de Algemene Ledenvergadering, een inschrijving bij de Kamer van Koophandel en met name een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). In dat MJOP staat (als het goed is) welk onderhoud in de komende jaren verwacht wordt en wat dat gaat kosten. Uit de jaarstukken blijkt of onderhoud echt plaatsvindt, of de leden hun bijdrage betalen en of er voldoende gereserveerd wordt om het MJOP uit te voeren.

Uit de splitsingsakte blijkt hoe de kosten binnen een VvE verdeeld worden. De kosten voor onderhoud van het gebouw worden als het goed is door middel van het Meerjaren Onderhoudsplan geschat en vertaald in een bijdrage die de leden periodiek moeten betalen om het benodigde bedrag bij elkaar te brengen. In de akte staat welk deel daarvan aan ieder appartement wordt toebedeeld. Als er op korte termijn hoge kosten te verwachten vallen waarvoor niet is gereserveerd zal je daaraan moeten bijdragen volgens de verdeelsleutel in de splitsingsakte.

Uit de notulen van de Algemene Ledenvergaderingen kun je zien of de vereniging inderdaad vergadert en welke problemen er spelen (is er bijvoorbeeld ruzie of overlast). De inschrijving bij de Kamer van Koophandel toont aan dat de VvE in ieder geval enigszins actief is en wie de verantwoordelijke bestuurders zijn.

In de splitsingsakte is opgenomen hoeveel stemmen je als eigenaar van een appartementsrecht mag uitbrengen in de Algemene Ledenvergadering. Dat is belangrijk, omdat de Algemene Ledenvergadering beslist over alle belangrijke zaken in de VvE, zoals de begroting en daarin op te nemen kosten voor (groot) onderhoud, de hoogte van de bijdragen van de leden en te maken extra kosten. Ook beslist de vergadering vaak over kwesties als het nemen van handhavingsmaatregelen tegen een eigenaar. Als de VvE klein is moet je weten of je makkelijk kan worden overstemd door één of twee andere eigenaars, wat erg vervelend kan worden als er verschillen van mening over onderhoud of handhaving ontstaan. Bij grote VvE’s speelt dat minder, maar ook daar kan een meerderheid van de appartementen in handen zijn van één of meer grote verhuurders, die dan op voorhand al een beslissende stem hebben.

Hoewel dit niet altijd nodig lijkt valt het, zeker als het gebouw en/of het appartement er uit ziet alsof er veel aan is verbouwd, aan te bevelen na te gaan of alles wel in overeenstemming is met verleende omgevingsvergunningen.