Het belangrijkste document voor de Vereniging van Eigenaars is de akte van splitsing. Hier staan de regels die gelden binnen de VvE en worden de appartementsrechten beschreven waar het complex in is verdeeld. In veel gevallen zijn niet alle toepasselijke regels opgenomen in de akte van splitsing, maar verwijst deze naar een modelreglement. De akte van splitsing bevat dan alleen de bepalingen die van het modelreglement afwijken of dat nader invullen, zoals bijvoorbeeld de bestemming van de appartementen.

Het huishoudelijk reglement

De VvE kan er voor kiezen om naast de splitsingsakte aanvullende regels vast te stellen in een huishoudelijk reglement. In dit huishoudelijk reglement kan een breed scala aan aanvullende regels worden opgenomen als de splitsingsakte dat mogelijk maakt. Onderwerpen die aan bod kunnen komen zijn het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de privégedeelten (de appartementen), werkwijze/bevoegdheid van het bestuur, de hoogte van boetes en dergelijke. Het is wel belangrijk goed in de akte van splitsing na te gaan welke onderwerpen geregeld kunnen worden in een huishoudelijk reglement, omdat in de loop van de tijd de modelreglementen (en daarmee de splitsingsaktes) het regelen van meer onderwerpen mogelijk maken.

Opstellen van een huishoudelijk reglement

In de splitsingsakte, of het modelreglement waar deze naar verwijst, staat hoe een huishoudelijk reglement kan worden vastgesteld. Hiervoor zal in de meeste gevallen een gekwalificeerde meerderheid nodig zijn in een ledenvergadering waar ten minste een in de splitsingsakte (of het toepasselijke modelreglement) bepaald deel van de door de leden uit te brengen stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Besluiten, die omtrent huishoudelijke reglementen incluis, niet in overeenstemming met de voorgeschreven procedure zijn genomen zijn nietig. Voor wijzigen van het huishoudelijk reglement geldt dezelfde procedure als voor het vaststellen daarvan.

Inhoud van het huishoudelijk reglement

Wat betreft de inhoud geldt dat een huishoudelijk reglement geen bepalingen mag bevatten die in strijd zijn met de splitsingsakte. Verder mogen in een huishoudelijk reglement alleen regels worden opgenomen over het gebruik van de gemeenschappelijke delen en privégedeelten die geen (te grote) inbreuk maken op het eigendomsrecht. Te denken valt dan aan regels die de mogelijkheden om te verhuren verder beperken dan blijkt uit wat daarover in de splitsingsakte is opgenomen of die het gebruik voor bepaalde eigenaars onmogelijk maken. Er is uitgebreide jurisprudentie over welke gebruiksregels wel of niet in een huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen. Als zulke gebruiksregels in strijd zijn met de splitsingsakte of een te grote inbreuk maken op het eigendomsrecht zijn zij nietig. Belangrijke gebruiksbeperkingen die bijvoorbeeld wèl in een huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen zijn een verbod op het houden van huisdieren en een verbod op het aanbrengen van harde vloeren. Hierbij is wel van belang dat de leden van een VvE bij het nemen van zulke besluiten gehouden zijn zich redelijk en billijk op te stellen. Wanneer zulke voorschriften worden vastgesteld moeten daar wel goede redenen voor zijn, anders kunnen zij alsnog door de rechter worden vernietigd. Een advocaat met ervaring op het gebied van VvE-recht kan je adviseren over wat wel en niet mag en kan eventueel bemiddelen bij geschillen. Natuurlijk kan een VvE-advocaat je ook adviseren omtrent eventuele nietige of vernietigbare bepalingen.

Voor wie geldt het?

Het huishoudelijk reglement geldt van rechtswege voor alle eigenaren van een appartementsrecht, evenals de splitsingsakte Dit geldt echter niet voor ‘gebruikers’, waaronder ook huurders vallen. Deze zijn wel van rechtswege gebonden aan de splitsingsakte, maar niet aan het naleven van het huishoudelijk reglement. Echter, anders dan bij de akte van splitsing, zijn bewoners niet automatisch gebonden aan het huishoudelijk reglement. Het kan natuurlijk voorkomen dat een nieuwe eigenaar niet op de hoogte is van het bestaan, of de inhoud van een huishoudelijk regelement, ondanks dat hij hierop gewezen dient te worden door de verkopende partij. De koper van een appartement dient schriftelijk jegens de Vereniging van Eigenaars te bevestigen dat hij of zij voornemens is zich aan het huishoudelijk reglement te houden. Een soortgelijk regime geldt voor huurders. Huurders en andere gebruikers moeten door de eigenaar van het verhuurde of in gebruik gegeven appartement worden gewezen op het bestaan van het huishoudelijk reglement en dat in een ondertekende verklaring vastleggen, die zij aan het bestuur van de VvE te moeten overleggen. Niet voldoen aan deze verplichting is een overtreding waartegen het bestuur handhavend kan optreden.

Naleving van het huishoudelijk reglement

Het kan natuurlijk voorkomen dat een eigenaar zich niet houdt aan het huishoudelijk reglement. Dit kan tot vervelende situaties leiden en spanningen onderling ten gevolge hebben. Het verdient te allen tijde aanbeveling om onderling in der minne tot een oplossing te geraken. In sommige gevallen is dit echter geen optie. Soms stellen eigenaren zich onwelwillend op, of zijn zij het uit voor andere eigenaars onbegrijpelijke redenen niet eens met hetgeen bepaald in het huishoudelijk reglement. Op welke wijze kan worden opgetreden tegen overtredingen van de bepalingen in het huishoudelijk reglement is bepaald in de splitsingsakte. Meestal is dit een bevoegdheid van het bestuur en bestaat de sanctie uit het opleggen van een boete, waarvan de hoogte in de splitsingsakte zelf is opgenomen dan wel bepaalt deze hoe de hoogte van de boetes moet worden vastgesteld. Dit kan bijvoorbeeld zijn gebeurd in een apart besluit van de ledenvergadering over specifieke overtredingen of in het huishoudelijk reglement. Dit laatste is wel aan te bevelen, zowel voor de kenbaarheid van de boetebedragen als om zekerheid te bieden dat de regeling ook geldt. In oudere splitsingsaktes kan overigens bepaald zijn dat alleen de ledenvergadering een boete kan opleggen en niet het bestuur. De splitsingsakte biedt naast het opleggen van boetes ook nog de mogelijkheid het van het appartement te ontzeggen. Dit is een vergaande maatregel die alleen in zeer ernstige gevallen kan worden toegepast. Hiervoor geldt, evenals voor het inzetten van andere juridische instrumenten dat sprake moet zijn van ernstige overtredingen en het inschakelen van jurist of advocaat aan te bevelen valt.

Publicatie van het huishoudelijk reglement

Het is mogelijk huishoudelijke reglementen in te schrijven in het kadaster. In nieuwere splitsingsaktes, vanaf het modelreglement 2006, zal dit in de meeste gevallen zelfs verplicht zijn. Het valt dus aan te bevelen in de splitsingsakte na te gaan of er publicatieverplichtingen zijn opgenomen voor het huishoudelijk reglement.

Waar kan een VvE advocaat bij ondersteunen?

Een VvE-advocaat kan advisering en ondersteuning bieden bij juridische kwesties die te maken hebben met een huishoudelijk reglement. Zeker bij systematische overtredingen door een eigenaar, het niet overleggen van een gebruiksverklaring door een eigenaar die zijn appartement verhuurt of in gebruik geeft en bij wijzigen of opstellen van een huishoudelijk reglement, kan persoonlijk advies van een VvE-advocaat zinvol zijn. Heb je vragen over het huishoudelijk reglement van jouw VvE of heb je andere VvE-gerelateerde vragen? Neem dan gerust contact met ons op om een adviesgesprek in te plannen.