De VvE heeft een besluit genomen waar je het niet mee eens bent. Misschien is de aanbouw waar je al lang mee bezig bent niet goedgekeurd of verwacht je overlast van iemand anders’ toegestane balkonbeglazing. Je hebt geprobeerd uit te leggen waarom je het er niet mee eens bent, maar de VvE geeft niet thuis. Wat zijn je opties? En wat houdt vernietiging of nietigheid van een besluit eigenlijk in?

VvE Besluiten

Als je in een complex met meerdere appartementen woont, krijg je te maken met de VvE. De Vereniging van Eigenaars is het orgaan dat onder meer toeziet op het onderhoud aan gemeenschappelijke delen van het complex, zoals de lift en het dak. In de Algemene Ledenvergadering van de VvE (de ALV) is elke appartementseigenaar vertegenwoordigd, en daar heb je stemrecht om jouw belangen te kunnen bewaken. In de ALV worden dan ook besluiten genomen die doorgaans meerdere, indien niet alle, appartementseigenaren aangaan. Meestal worden deze besluiten met een simpele meerderheid genomen – te weten, 51 % of meer. Sommige besluiten vereisen echter een gekwalificeerde meerderheid, zoals bij een wijziging van de splitsingsakte. Soms bevat het splitsingsreglement in afwijking van de standaard bepalingen met betrekking tot andere besluiten waarvoor een gekwalificeerde meerderheid is vereist.

Nietigheid van een VvE-besluit

Nietigheid is de juridische term voor een juridisch rechtshandeling die van rechtswege nooit heeft bestaan. In de praktijk bestaan dergelijke besluiten dus wel, maar ze hebben juridisch geen gevolgen. Het gevolg van de nietigheid van een bepaling kan dan ook zijn dat in dat kader gedane handelingen ongedaan dienen worden te gemaakt. Het is dus mogelijk dat wanneer een besluit waarmee de maandelijkse bijdragen zijn vastgesteld nietig is, in dat kader onverschuldigde betalingen kunnen worden teruggeëist van de VvE. Artikel 2:14 lid 1 BW schrijft voor dat besluiten genomen in strijd met de statuten van de VvE (de splitsingsakte) of met algemene wet- en regelgeving nietig kunnen zijn. Dit is echter niet zo klip-en-klaar als de wet doet voorkomen. Sommige besluiten zijn alleen in strijd met de splitsingsakte omdat de daarin voorgeschreven beslissingsprocedure niet is waargenomen. In dat geval kan het nietige besluit soms van uitvoerbaarheid worden voorzien middels een nieuw, overeenkomstig daartoe relevante procedures genomen besluit. In veel gevallen dien je middels een gang naar de rechter de nietigheid van een besluit te laten bevestigen. Een advocaat met ervaring in het VvE-recht kan daarin soelaas bieden.

Nietig of vernietigbaar?

Sommige besluiten zijn niet nietig, maar vernietigbaar. Dit verschil lijkt simpel maar een goed begrip van beiden is nodig om problemen te voorkomen of, bij gebrek aan voorkoming, tot een behoorlijk eind te brengen. De voorbeelden die hierboven zijn benoemd, omtrent onder meer balkonbeglazing, zijn doorgaans geen besluiten die bij uitstek nietig zijn. Dat betekent dat een besluit vernietigd moet worden door de daartoe bevoegde rechter. Het verschil met nietigheid van een besluit is dan ook dat een vernietigbaar besluit in wezen uitvoerbaar is tot dat de rechter anders bepaald. En het staat niet altijd vast dat vernietigbaarheid van een besluit tot uiteindelijke vernietiging leidt. Een advocaat met ervaring in het VvE-recht kan je hierbij helpen en waar nodig jouw belangen voor de rechter behartigen. De voorbeelden zouden eventueel vernietigbaar kunnen zijn uit hoofde van artikel 2:8 BW (aangaande redelijkheid en billijkheid).

Hoe wordt een besluit vernietigd?

Vernietiging van een besluit kan altijd worden ingeroepen, maar het hangt van een breed scala aan factoren af of een rechter in een dergelijk verzoek mee zal gaan. Zo moet ten eerste een bepaalde termijn in acht worden genomen: als je een besluit wil laten vernietigen, moet je een verzoek te dien einde doen binnen een maand dat je op de hoogte bent gesteld van dat besluit. Het verdient dan ook ten zeerste aanbeveling om hier zo snel mogelijk de diensten van een kundig advocaat voor in te roepen – het liefst de dag na dat het besluit is genomen. Een advocaat met kennis van het VvE-recht kan voldoening van deze en andere voorwaarden bewaken en je helpen vernietiging van een besluit te bewerkstelligen.

Contact

Heeft de VvE een besluit genomen waar je het niet mee eens bent? Of is bezwaar aangetekend tegen een besluit van jouw VvE en weet je niet hoe daarop te reageren? Dan kan ons team van VvE-advocaten je verder helpen. Plan in deze gevallen of bij andere vragen direct een persoonlijk adviesgesprek in of neem contact op via onze helpdesk.