De gebruiksovereenkomst kan uitkomst bieden wanneer wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex worden aangebracht. Hierbij kun je denken aan een op- of aanbouw bij een specifiek appartement, of het laten plaatsen van balkonbeglazing. Namelijk, zonder duidelijke afspraken bij wijzigingen aan gemeenschappelijke delen van het complex komen onderhoudskosten voor rekening van alle leden van de VvE. Terwijl in veel gevallen, zoals bij een op- of aanbouw, slechts een enkele appartementseigenaar gebruik zal maken van de wijziging. Het is daarom altijd raadzaam van tevoren goede afspraken te maken over dergelijke wijzigingen.

Wanneer is een gebruiksovereenkomst nodig?

Een gebruiksovereenkomst wordt gesloten tussen een eigenaar die iets wil doen of laten veranderen in of aan het appartementencomplex, en de Vereniging van Eigenaren van dat appartementencomplex. Een verzoek tot wijziging wordt doorgaans in de algemene ledenvergadering van de VvE besproken. De VvE spreekt dan eventuele toestemming uit en voor velen lijkt het dan alsof de wijzigingen gedaan kunnen worden.
Uit de praktijk blijkt echter dat verdere afspraken vaak geboden zijn. Wie draait op voor de onderhoudskosten van een airconditioningseenheid die op het dak is geplaatst? Wie mag beschikken over een in algemene ruimten geplaatste traplift, en wie dient zorg te dragen voor het onderhoud van een dakopbouw? Dit zijn vragen waarop het antwoord duidelijk lijkt, maar waar bij gebrek aan schriftelijke afspraken wrijving over kan ontstaan. Daarnaast komt het voor dat de VvE en haar leden bepaalde minimale eisen stelt aan bijvoorbeeld technische specificaties. Ook is het mogelijk dat de wijziging, zij het in publieke ruimten of in een enkel appartement, van zo'n omvang zijn dat er een risico bestaat op nevenschade. Denk bijvoorbeeld aan scheuren in een muur als gevolg van een op- of aanbouw.
In een gebruiksovereenkomst tussen de VvE en de eigenaar die wijzigingen wenst te verrichten wordt afgesproken wat de handelwijze in zulke gevallen is. Voor het opstellen van een gebruiksovereenkomst is het altijd aan te raden een advocaat met ervaring in het VvE-recht te raadplegen. Hij of zij kan jou als VvE-lid of als eigenaar met een wijzigingswens adviseren.

Wat als de eigenaar weigert?

Soms kunnen de VvE en een appartementseigenaar die iets wil wijzigen geen overeenstemming bereiken over achterliggende afspraken. Zo kan het voorkomen dat na dat een wijziging al heeft plaatsgevonden, de verantwoordelijke eigenaar niet op wil draaien voor onvoorziene kosten. Als voorbeeld halen we een zaak aan die diende voor de rechtbank Limburg. De bewoner van het bovenste (zolder) appartement had dakramen en gipsplaten ter afwerking laten plaatsen, zonder toestemming. Op zich was dat geen probleem voor de VvE. Echter, moesten bij later benodigde onderhoudswerkzaamheden aan het dak de gipsplaten worden verwijderd. Anders was het onderhoud niet mogelijk. De eigenaar weigerde hiervoor in zijn eentje de kosten te dragen. In dit geval bepaalde de rechter dat de situatie zich zo ontvouwde, notulen van de algemene ledenvergadering incluis waarin het onderhoud aan het dak besproken werd, dat afgeleid kon worden dat de eigenaar de kosten voor de verwijderde gipsplaten diende te betalen.

Kettingbeding

Een gebruiksovereenkomst wordt overeengekomen tussen (een) eigenaar(s) en de Vereniging van Eigenaars. Daarom kan het belangrijk zijn een zogeheten kettingbeding op te nemen in de gebruiksovereenkomst. Een kettingbeding bestaat uit clausules die ervoor zorgen dat eventuele opvolgende eigenaren van de eigenaar die partij is in de gebruiksovereenkomst, ook gehouden zijn aan behoorlijke uitvoering daarvan. Het is namelijk niet zomaar zo dat een opvolgend eigenaar gehouden is aan afspraken waar hij of zij geen inspraak over heeft gehad, omdat deze door de vorige eigenaar met de VvE zijn aangegaan. Opname van een kettingbeding in een gebruiksovereenkomst is dan ook een voorwaarde die de VvE redelijkerwijs kan stellen aan eventuele wijzigingen aan, of binnen, het appartementencomplex. Voor het opstellen van een gebruiksovereenkomst, of het doorgronden van een kettingbeding als koper van een appartement waar een gebruiksovereenkomst aan verbonden is, kan een VvE-advocaat uitkomst bieden.

Gebruiksovereenkomst of gebruikersverklaring?

Een gebruikersverklaring is vereist wanneer de VvE en haar leden wensen dat een huurder zich houdt aan het huishoudelijke reglement. In de praktijk is het dus in het gros van de gevallen wenselijk dat een gebruikersverklaring wordt opgesteld. Een huurder huurt namelijk slechts het appartement, en heeft geen inspraak gehad bij het opstellen van het huishoudelijk reglement. Daarom is het vereist dat deze huurder zich apart uitspreekt over de toepasselijkheid van het huishoudelijk reglement. Deze verklaring staat in wezen los van gebruiksovereenkomsten.

Waar kan een VvE advocaat bij ondersteunen?

Heb je vragen over wat er in een gebruiksovereenkomst opgenomen moet worden? Of wil je wijzigingen aanbrengen maar verbindt de VvE naar jouw inzicht onredelijke voorwaarden aan de voorgestelde gebruiksovereenkomst? Plan dan een persoonlijk adviesgesprek in met een van onze VvE advocaten. Binnen 30 minuten krijg je duidelijk inzichtelijk welke kansen je hebt en welke vervolgstappen je kan nemen. Ook nemen we voldoende tijd om jouw vragen te beantwoorden. Neem voor meer informatie contact op via onze helpdesk.