Problemen met het dakterras komen in de praktijk vaak voor binnen VvE’s. In verreweg de meeste gevallen is het zo dat het dakterras behoort tot de algemene ruimten binnen het complex, dus de ruimten die bedoeld zijn voor gemeenschappelijk gebruik. In de praktijk gebeurt het vaker dat hier verandering in aan wordt gebracht. Zo kan er op een bepaald moment worden besloten dat het dakterras bij een appartement op de bovenste verdieping gaat horen. Dit moet dan wel worden vastgelegd in de splitsingsakte en dit wordt vaak vergeten. Uiteindelijk kan dit voor vervelende problemen zorgen. Waar we eerder al meerdere algemeen veel voorkomende problemen bij VvE’s beschreven, zoomen we in deze blog dieper in op problemen gerelateerd aan het dakterras.

Vve informatie dakterras

Hoe zit het eigenlijk precies met het dakterras van een appartementencomplex waarin een VvE actief is? Dit kan per situatie verschillend zijn. Toch is het in de meeste gevallen zo dat het dak wordt gezien als gemeenschappelijke ruimte en zo is dit vaak in de splitsingsakte bepaald. Dit betekent dat er toestemming moet worden gegeven door de VvE wanneer er wijzigingen worden aangebracht aan het dak of het dakterras. Deze toestemming dient te worden gegeven met een volledige meerderheid van de uitgebrachte stemmen (Modelreglement 1992 – artikelen 9 en 37). Wanneer hier niet aan wordt voldaan, dan komt in principe vast te staan dat het dak en/of het dakterras met de splitsingsakte in strijd is. In de praktijk levert dit op den duur vaak de nodige problemen op.

Welke problemen kunnen voorkomen?

We zien verschillende problemen met het dakterras voorkomen. Onder de meest voorkomende problemen vinden we bijvoorbeeld het aanleggen van een dakterras zonder toestemming van de VvE. De vraag of een eigenaar wel het recht heeft om een dakterras te realiseren staat dan ook vaker centraal in rechtszaken. Zo zijn er meer vragen die centraal kunnen staan, zoals: heeft de vergadering van eigenaars wel de bevoegdheid om te beslissen om een gemeenschappelijk dakterras exclusief in gebruik te geven aan één eigenaar van de bovenste verdieping? Vaak worden niet de nodige stappen gevolgd om een dakterras aan te leggen, om een dakterras exclusief aan te bieden aan één eigenaar of om een dakterras te verwijderen.

Wat als je zelf een dakterras aan wilt leggen?

Het aanleggen van een dakterras zorgt het vaakst voor problemen. Het dak van het appartementencomplex hoort bij de gemeenschappelijke ruimten van het complex. Dit betekent dat alle leden van de VvE eigenaar zijn van het dak. Vaak is het een eigenaar van een appartement op de bovenste verdieping die een dakterras voor exclusief eigen gebruik wil realiseren. Dit mag niet zonder toestemming van de VvE. Er moet dus eerst toestemming worden gegeven door de Vereniging van Eigenaren voordat de betreffende bewoner een dakterras mag realiseren. Ook komt het voor dat er voorwaarden worden verbonden aan de verleende toestemming. Deze afspraken hebben vaak betrekking op aansprakelijkheid en kosten voor onderhoud.

Toestemming wordt per persoon gegeven

Waar het in de praktijk het meest misgaat is bij het zogenaamde exclusieve gebruiksrecht. Een eigenaar heeft toestemming van de VvE gekregen voor het realiseren van het dakterras. Jaren later besluit de eigenaar het appartement te verkopen en doet dit inclusief het dakterras. Hier gaat het mis. Het is namelijk zo dat de toestemming die door de VvE is verleend uitsluitend is verleend aan de persoon in kwestie. De toestemming is dus persoonsgebonden en kan niet zomaar aan een nieuwe eigenaar van het appartement worden overgedragen. Is er geen exclusief gebruiksrecht geregeld voor het dakterras? Dan moet het dakterras dus worden verwijderd wanneer de eigenaar van het appartement verhuist. Is het exclusieve gebruiksrecht wel goed geregeld? Dan mag het appartement worden verkocht inclusief het dakterras.

Hoe wordt dit in de praktijk opgelost?

In bepaalde gevallen is het goed mogelijk om problemen met het dakterras binnen de VvE zelf op te lossen. Is het dakterras altijd van één persoon geweest? Dan hoeft er geen probleem te worden gemaakt van het verkopen van het dakterras aan de nieuwe eigenaar van het appartement. Echter, er moet dan aan deze nieuwe eigenaar wel opnieuw toestemming worden verleend vanuit de VvE. Kan er geen oplossing worden gevonden? Dan wordt het probleem in verreweg de meeste gevallen opgelost door middel van een rechtszaak.

Praktijkvoorbeeld rechtszaak met betrekking tot dakterras

Een vrouw kocht een appartement inclusief dakterras. Het dakterras was door de vorige eigenaar van het appartement aangelegd. Helaas had deze vorige eigenaar geen toestemming van de VvE ontvangen voor het aanleggen van het dakterras. Ook stond er in de splitsingsakte nog altijd beschreven dat het dak behoorde tot de gemeenschappelijke ruimten. Het dakterras was daarmee in strijd met de bepalingen die te vinden waren in de splitsingsakte. De nieuwe eigenaar van het appartement gaf aan dat het dakterras door de vorige eigenaar aangelegd was, maar dit hielp haar niet in de zaak. Het feit bleef, volgens de rechter, dat er werd afgeweken van de splitsingsakte. De rechtbank legde de nieuwe eigenaar dan ook op het dakterras op eigen kosten te verwijderen. Ook de schade aan het dak, die was ontstaan voor het gebruik van het dak als dakterras, moest door de nieuwe eigenaresse van het appartement worden vergoed.

Waar kan een VvE recht advocaat bij helpen omtrent het oplossen van deze problemen?

Krijg je toestemming van de VvE om een dakterras aan te leggen? Dan is het belangrijk dat dit ook wordt opgenomen in de splitsingsakte. Voor het doorvoeren van aanpassingen in de splitsingsakte kun je bij een VvE recht advocaat terecht. Hier kun je ook terecht wanneer er een rechtszaak moet worden gestart vanwege aanhoudende problemen met het dakterras.

Contact

Is het nodig om de splitsingsakte te laten wijzigingen of twijfel je of het nodig is om een VvE advocaat in te schakelen voor juridische ondersteuning? Neem dan contact met ons op voor meer informatie of bekijk de mogelijkheden voor een persoonlijk adviesgesprek. Binnen 30 minuten bespreken we jouw vragen en geven duidelijk inzicht in jouw kansen en mogelijke vervolgstappen.