In veel gevallen word je automatisch lid van de VvE wanneer je eigenaar wordt van een appartement. Als de VvE actief is, dan betekent dit dat je te maken krijgt met maandelijkse kosten. Je bent de VvE voor particulieren een bepaalde bijdrage verschuldigd. Dit bedrag is niet bij elke VvE gelijk. Daarnaast is het zo dat de samenstelling van de kosten ook verschilt per VvE. Het is dus belangrijk om goed te kijken naar de kosten waar je mee te maken krijgt. We vertelden je eerder al meer over veelvoorkomende problemen omtrent de VvE, waaronder financiële problemen. Hier vertellen wij je meer over kosten waar je rekening mee moet houden en over regels die gelden met betrekking tot de bijdrage aan de VvE.

Drie vaste onderdelen van de VvE kosten

Wanneer je lid wordt van een VvE, moet je een maandbijdrage aan deze VvE betalen. De hoogte van dit bedrag is verschillend per VvE, maar wordt over het algemeen wel opgebouwd op basis van vaste factoren. We kunnen de maandelijkse kosten dan ook onderverdelen in drie verschillende soorten kosten, namelijk de servicekosten, de onderhoudsbijdrage en de exploitatiekosten.

1. De servicekosten

Een deel van het maandbedrag dat je betaalt bestaat uit servicekosten. Deze servicekosten zijn weer opgebouwd uit verschillende soorten kosten. Je kunt denken aan kosten voor het stroomverbruik van liften en verlichting in algemene ruimten, maar ook aan kosten voor schoonmaak van de algemene ruimten. In de regel geldt dat alle VvE-leden hetzelfde bedrag aan servicekosten betalen aan de VvE.

2. De onderhoudsbijdrage

De onderhoudsbijdrage wordt ook wel de reservering onderhoudsfonds genoemd. Elk jaar wordt er een nieuwe MJOP (meerjaren onderhoudsplan) opgesteld voor de komende 10 jaar. Het gaat dan om het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en het appartementencomplex zelf. Onderhoudskosten worden voldaan vanuit dit onderhoudsfonds. Je kunt hierbij denken aan onder meer kozijnen en deuren, schilderwerk, liftinstallaties, dakbedekking, rioolwerken en CV-onderhoud. Voor elk specifiek appartement binnen het complex is er een zogenaamd ‘breukdeel’ in de splitsingsakte opgenomen. Deze factor bepaalt de hoogte van de onderhoudsbijdrage, waardoor niet elk VvE-lid hetzelfde bedrag betaalt.

3. De exploitatiekosten

De exploitatiekosten die binnen het maandbedrag vallen zijn wel voor ieder VvE-lid gelijk. Meerdere soorten kosten vallen onder de exploitatiekosten. Hierbij kun je denken aan de algemene verenigingskosten, aan de kosten voor dagelijks onderhoud van algemene ruimten en aan verzekeringskosten van de VvE.

Verandering in de hoogte van de maandelijkse bijdrage

Het is belangrijk om te weten dat de hoogte van de maandelijkse bijdrage, dus de totale VvE kosten, jaarlijks kan veranderen. Eens per jaar wordt er een begroting opgesteld. Het is belangrijk dat dit nauwkeurig wordt gedaan, zodat een helder beeld ontstaat van te verwachte kosten. Tijdens de Algemene Leden Vergadering (ALV) wordt de hoogte van het bedrag per maand voor het komende jaar vastgesteld. Dit gebeurt na goedkeuring van de begroting. Hierdoor kunnen de maandelijkse kosten omhoog of omlaag gaan voor het komende jaar. Daarnaast komt het ook voor dat winsten van het voorgaande jaar aan leden van de VvE worden uitbetaald of dat verliezen moeten worden aangevuld. Alles, waaronder de hoogte van het nieuwe maandbedrag, wordt besloten door alle eigenaren samen.

Niet eens met het maandbedrag, en nu?

Elk jaar wordt dus opnieuw het maandbedrag aan VvE kosten vastgesteld. Wat nu als je het niet met de hoogte van dit nieuwe bedrag eens bent? Je zit eigenlijk aan het bedrag vast wanneer de meerderheid van de VvE leden akkoord is gegaan met de nieuwe begroting. Zijn er meerdere VvE leden die zich niet in het nieuwe maandbedrag kunnen vinden? Dan is het aan te raden om een nieuwe vergadering in te plannen, waarbij de hoogte van het nieuwe bedrag onderwerp van discussie is. Hierbij kan een nieuw bedrag worden vastgesteld.

Wat als de breukdelen niet meer in orde zijn?

In de praktijk komt het ook voor dat de vermelde breukdelen, welke terug te vinden zijn in de splitsingsakte, niet meer reëel zijn. Hierdoor zijn de maandelijkse kosten ook niet meer volledig juist, omdat de kostenverdeling niet meer in verhouding is. Het is immers zo dat de onderhoudskosten, welke onderdeel uitmaken van de totale VvE kosten, gebaseerd zijn op de breukdelen. De onderhoudskosten kunnen veel hoger uitvallen wanneer de breukdelen niet meer actueel zijn. Door de jaren heen kan de splitsingsakte verouderen, bijvoorbeeld omdat er een verbouwing heeft plaatsgevonden. In dit geval is het nodig om de splitsingsakte te laten wijzigen. Hiervoor kun je een VvE recht advocaat inschakelen.

Een VvE lid voldoet de maandelijkse bijdrage niet

Het komt in de praktijk voor dat een lid van de VvE voor particulieren de maandelijkse bijdrage niet voldoet. De meest verstandige eerste stap is dan het aangaan van het gesprek. Het is goed om de reden te achterhalen. Mogelijk is de persoon in kwestie tijdelijk niet in staat om de kosten te voldoen, bijvoorbeeld door een financiële tegenslag. Er kan dan naar een oplossing worden gezocht. Het is ook mogelijk dat de persoon in kwestie de kosten niet wil voldoen, bijvoorbeeld omdat deze het niet eens is met de kosten. Vaak ontstaan dergelijke conflicten door onduidelijkheden in het modelreglement en de splitsingsacte. Eventuele onduidelijkheden dienen opgelost te worden, door middel van wijziging. Blijft een VvE lid weigeren om de maandelijkse bijdrage te betalen? Dan is een incassozaak noodzakelijk.

De VvE krijgt het bedrag uiteindelijk altijd

Conflicten kunnen hoog oplopen. In bepaalde gevallen lopen de gemoederen zo hoog op dat de woningeigenaar, die de VvE kosten niet wil betalen, besluit om te verhuizen. Vaak wordt in dit geval gedacht dat de niet betaalde maandbedragen kwijt worden gescholden. Niets is minder waar. Wanneer de niet betalende woningeigenaar het appartement verkoopt, dan is de notaris verplicht om de betalingsachterstand te verrekenen bij verkoop van het appartement. Hierdoor krijgt de VvE het verschuldigde bedrag altijd alsnog betaald. Wel is het zo dat het lange tijd kan duren voordat het bedrag daadwerkelijk door de VvE wordt ontvangen.

Een gespecialiseerde VvE advocaat inschakelen

Het komt in de praktijk vaker voor dat een VvE voor particulieren betrokken raakt bij een juridisch proces. In veel gevallen is het inschakelen van een VvE advocaat verplicht, terwijl dit in andere situaties enkel aan te raden is. Wil jij een gespecialiseerde VvE advocaat inschakelen voor juridische ondersteuning of een persoonlijk adviesgesprek? Dan kan een van onze advocaten je verder helpen. Neem gerust contact met ons op voor meer informatie, advies of een afspraak.